问题就在于这空置率的所在位置。现在随着大规模的县级市被撤市划区，甚至是县直接划区，从前的远郊乃至乡镇如今都被算到了市区范围。而且由于这些地区相比于主城区地价低廉，可开发区域面积大，所以近几年新建了大规模的楼盘，这些新盘很多连亮灯率三分之一都达不到，于是就成为了城市房屋空置率拖后腿的主力。
毫不夸张的说，所谓25%的空置率，至少20%在主城以外的地方。尤其调查报告提到这还是“主要城市”的数据。就不说一线和新一线这些热点城市了，就算二线的这些省会以及大连、厦门、佛山这些城市，主城有几间空房？很多人合租都快租不起了，个别还有买房要摇号的，更有甚者主城都快没地建新盘了，还会有空房？前几天看了几套法拍房，其中一套仅有水电的毛坯房都住着七八个合租的。所以空置率在哪里？
如果大级别的规划几年内到不了远郊和县区，或者说没能和主城完成真正的城市化无缝衔接，那么绝大多数所谓的空置房是不会影响到主城房价的。我认为再没钱的刚需，宁可借钱在主城买小户型，也不可能为了廉价买几十公里外的远郊大户型。在主城区工作的人，也没几个人会为了远处房子便宜而选择换工作去县改区。
说直观点就是远水解不了近渴。只要主城区人口密度没有明显下降趋势，就不会因为八竿子打不着的空置率而发生明显变化。目前的降价是基于过去几年涨幅过大的回调。真正有风险的是那些市区房子卖也卖不完，然后城区还不断扩容不停建新盘的城市，尤其经济基础不好，人口还净流出的，如何这几样属性叠加，前景的确堪忧。但如果没有这些问题的城市，长期来看依然整体向好，只是上涨不会再像过去那么夸张。
记得前段时间，建行行长在北大新年论坛上说过，国内居民大约60%-70%的资产配置在房地产中，而目前新增的信贷房地产占比约40%。从这段话就可以听出，目前大多数居民还是热衷买房的，资金仍在流入房地产。
建行行长还说，中国的房屋空置率比较高，美国三分之一的人靠租房，德国40%的靠租房，国内租赁市场不够完善。这句话随后被解读为建行住房租赁平台做推销，但是也可以说明国内目前高达25%的房屋空置率相比欧美地区高出太多，这不仅是地大物博的原因，也是说明地产绑架了经济，而25%是不是真实数据还不得而知，有人甚至说房屋空置率高达50%，可想而知房子是绝对存在泡沫的。
从下图可以看出2018年房价整体是上涨的。
不过说空置率高和房价会不会涨是没有相关的，有句话说，能买房的照样买的起，买不起房的就算降价一半了照样买不起。在多年的房地产政策调控周期内，2018年70个大众城市中房价普遍上涨，也就是说无关乎空置率，就算政策调控房价还会攀升，只是处在缓慢的涨幅阶段。
那么限售和限购令的各种新政策下抑制房住不炒需要时期，2019年起码是不会看到房价大幅下降，但是也难以出现较大上涨。
谈到刚需购房是可以考虑，反正不是以投资为主，若是投资性房地产，可能还是存在一定的风险，是需要谨慎的。
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